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Un mattone d´oro

L´investimento immobiliare, si sa, è una delle principali forme di impiego del risparmiatore italiano. Investire "nel mattone", come si dice in gergo, dà una grande sicurezza, sia in termini di difesa del proprio risparmio, sia in termini di rendimento atteso. Il mattone è considerato da molti una forma di impiego antinflazionistico del proprio risparmio, e la storia del nostro Paese conferma questa ipotesi: il valore del capitale investito in abitazioni, immobili ad uso commerciale e terreni edificabili è spesso stato raddoppiato nel giro di pochi anni. E questo senza considerare le rendite monetarie ottenute grazie ai canoni di locazione.


Tuttavia, anche l´investimento in immobili ha i suoi svantaggi, che negli ultimi anni sono divenuti più pesanti: una aumentata tassazione del reddito generato da immobili, l´introduzione di tasse patrimoniali, l´aumentato onere legislativo a carico dell´investitore, le mutate condizioni di mercato (che hanno depresso il settore) si sono sommati ai tre grandi svantaggi storici di questo tipo di investimento: l´elevatissimo "taglio" unitario, la scarsa liquidità e le spese di manutenzione dell´immobile; condizioni che rendevano difficile ipotizzare un dato livello di rendimento e di valutare realmente la "bontà" dell´investimento. Tutto questo ha reso molto meno appetibile l´investimento immobiliare, dirottando il capitale di piccoli e grandi risparmiatori su forme di investimento "più semplici", come i Titoli di Stato, le Obbligazioni e i Fondi Comuni, oppure più redditizi, come il mercato azionario, o quello dei titoli derivati.

Una riforma legislativa ha introdotto da quest´anno un nuovo strumento di risparmio, già collaudato abbondantemente e con successo negli Stati Uniti: il Fondo Comune Immobiliare. Alcuni fondi sono in via di costituzione in questo periodo, ed alcuni Istituti Bancari saranno in grado di offrire quote di sottoscrizione già a partire da luglio del ´99.

Si tratta di uno strumento di risparmio dedicato sia ai piccoli risparmiatori che ai grandi investitori; ha le stesse caratteristiche di un Fondo Comune, sia dal punto di vista legislativo che da quello fiscale (e viene dunque tassato a regime agevolato). La grande novità sta nel fatto che il fondo compie investimenti immobiliari anziché finanziari. In poche parole il fondo investe nel "mattone", oppure in società che, a loro volta, possono operare solo nel settore immobiliare. La società di gestione del fondo si occupa dell´acquisto e della vendita degli immobili, delle manutenzioni, degli oneri legali, dei contenziosi con inquilini e del disbrigo delle pratiche finanziarie; tutto questo in cambio di una commissione di gestione del tutto paragonabile a quella di altri Fondi Comuni. Agli investitori rimane solo l´onere di incassare la rendita generata dalle locazioni e dai guadagni su compravendite immobiliari.

Così come esistono Fondi Comuni specializzati, anche i Fondi Immobiliari potranno scegliere un settore preferenziale di investimento: edilizia abitativa a scopo di vendita, oppure di locazione, o ancora edilizia commerciale di grandi superfici, o industriale, oppure mista. In questo modo, gli investitori potranno scegliere il profilo rischio/rendimento che più si addice a loro, in considerazione del bassissimo rischio e dell´elevato rendimento degli investimenti nel settore immobiliare.

Uno dei principali vantaggi di questo nuovo strumento rispetto all´investimento diretto è il basso "taglio" unitario dell´investimento. Mentre tradizionalmente è necessario disporre di grosse quantità di denaro per poter comprare un terreno, una casa o un immobile, i Fondi Comuni Immobiliari permetteranno a chiunque di accedere a questo mercato: si prevede che il taglio minimo dell´investimento si aggiri attorno ai 5.000.000 Lit., e non è impensabile che anche questo strumento (così come è accaduto per i Fondi Comuni tradizionali) si sviluppi verso tagli unitari ancora più piccoli.

Altro forte vantaggio è rintracciabile nella maggiore liquidità. Esisterà sicuramente un mercato secondario per le quote del fondo, e liquidare l´investimento in seguito a impegni finanziari improvvisi dovrebbe essere molto più semplice (e soprattutto molto meno oneroso) che cercare di vendere "in fretta" uno stabile. Infatti è ben risaputo come nel mercato immobiliare tradizionale, quando si diffondevano notizie negative sulla solidità economica di un certo proprietario intenzionato a vendere, gli acquirenti riuscissero ad abbassare il prezzo dell´affare, proprio mentre l´investitore aveva maggiore bisogno di liquidi. Questo, in un mercato regolamentato non potrà più accadere, garantendo agli investitori la possibilità di rientrare dall´investimento a costi modesti.

In conclusione, il Fondo Comune Immobiliare è un nuovo modo per investire i propri risparmi; combina l´alto rendimento del settore immobiliare al basso rischio dell´investimento in edifici o beni immobili. Inoltre libera l´investitore da tutta una serie di oneri e problematiche molto pesanti per il risparmiatore medio.

Giancarlo Niccolai.